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社長のひとり言

2017-05-16
海外不動産投資

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 一部の富裕層の間で、海外不動産投資が流行っています。理由は日本の税制と海外の税制との違いにより節税効果が期待できるというものですが、この方法、確かに節税効果が高いのですがリスクがあるので注意が必要です。
ハワイの不動産投資を例にあげましょう。ハワイの不動産の特徴は、不動産価格に対する建物割合が非常に高いということです。例えば、ホノルルにあるイリカイアパートメントというコンドミニアムですが、築47年のこのコンドミニアムの不動産価格に占める建物割合が80%から90%なのです。この不動産を購入すると、法定耐用年数を超えた建物ですから9年程度で建物減価償却が可能となるのです。同じく法定耐用年数を超えた木造のアパートを購入すると、減価償却額はさらに増え4年程度で減価償却を完了することが出来るのです。しかも、ハワイの不動産価格は安定しているうえに、常に若干の右肩上がりが続いていて、リーマンショック時でも大きな不動産価格の下落はなかったということです。これはやり方によっては大変な節税が可能となります。例えば、個人で法定耐用年数を超えた木造のコンドミニアムを購入します。不動産購入金額の建物割合が80%だとすると、毎年購入金額の概ね20パーセント程度を減価償却できます。減価償却部分は不動産所得の経費として他の不動産所得と損益通算できます。その結果5年後には、当該不動産の簿価は購入金額の2~3割程度まで圧縮されます。この段階でこの不動産を購入価格で売却すれば7~8割が利益となるわけですが、この所得は長期譲渡所得として20%の税金しかかかりません。個人の所得税の最高税率が50%を超えることを考えると一定の資産を持つ富裕層にとっては節税に適している投資になるのです。
不動産価格に対する建物割合、日本では考えられません。日本では新築の場合建物価格は分譲業者がある一定のルールに則って決めますが、その後は法人であればその建物価格から減価償却をした残存価格で取引するので一定の年数が経てば不動産価格に対する建物価格は下落していきます。ですから築40年も経つと建物割合はおよそ10~20%でしょう。何故ハワイではこのような建物割合になるのか、また前所有者の簿価の建物割合をハワイでは買主が引き継がないのか理由はわかりませんがエスクロー?がそう決めている以上、この節税手段は有効になるわけです。
しかし、この手段、障害がかなりあります。まず、原則日本の銀行はこの不動産購入に対し融資をしません。現地の銀行に融資を申し込まなければなりません。この際の金利は、日本と比べかなり高くなります。(融資を受けることが出来る金額は購入金額の5~7割です。)また、固定資産税等の税金を支払うための口座をハワイの銀行に開設する必要があります。また、不動産所得に相当する家賃に対し現地で源泉所得税がかかります。(米国及びハワイの納税者番号を取得するまでの間ですが…) そして、この税金の還付を受けるためにはハワイの税理士を雇いハワイで確定申告をしなくてはなりません。また、この税金が還付されるのに申告から半年以上かかります。(弊社の場合は10カ月ほど掛かりました。)まあ、余剰資金で投資をするのは可でしょうが投資物件数の数%に止めておくべきでしょう。
因みに、この海外不動産を使った節税行為に対し税務当局は目をつけていて海外不動産投資に対する減価償却のルールを見直す方向であるという話を聞きました。また、投資をした不動産を現地運用会社に業務委託をした場合、家賃相当額を税務当局が不動産所得ではなく雑所得と認定された例があるそうです。慎重に投資を考えないと大怪我をする可能性がありますね。

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