今年の不動産市況は
2017年01月16日
寒い日が続きますね。昨日、マラソンの練習で３０キロ走をしたのですが朝６時の気温は冷凍庫の中にいるようでした。そのような環境だったので記録はたいしたことなかったのですが最後までペースを落とすことなく走り終えることができました。私はとにかく汗かきで、夏の炎天下で２０キロ走ると脱水症状を起こしてしまうほどです。２月に開催される東京マラソンも今日のようなむしろ寒い環境で走ることができればと願っています。（応援する方は大変ですが。）
最近良く不動産市況、特に都心の不動産価格の今後について聞かれることが多々あります。自民党が政権を奪取して３年、東京オリンピックの開催が決定して２年あまり、都心の不動産、中古マンションも含め約３割上昇しました。場所によってはそれ以上値上がりしている物件もあります。そのせいか「そろそろ、頭打ちか」「オリンピックまでこの相場は持たないのではないか」、または「オリンピックまでのババ抜きゲームだ」等という人までいます。
そこでこの年頭、私の勝手な不動産市況を申し上げます。都心の不動産、中古マンションに限定すれば不動産価格はオリンピックの開催時期に関わらず安定した推移を遂げ、少なくとも値下がりはしないと思います。
何故なのか。バブル期を除き都心に限らず不動産価格は普通不動産の売り物件の数に影響します。売り物件が増えてくれば物件価格は下がり、売り物件が減少すれば物件価格は上昇します。需要と供給を考えれば当然と言えば当然です。過去、このサイクルで不動産価格は変動してきました。不動産流通機構に登録されている売却希望物件の在庫が増えてくると競合する売り物件が増えることで不動産価格は下落し、下落することで需要が増え成約が増えると売り物件が減り、売り物件が減ると不動産価格は底を打ち上昇に向かいます。このサイクルで不動産価格は上昇、下落を繰り返してきました。サブプライム問題、リーマンショック、東日本大震災、とその売り物件の在庫量と不動産価格は逆相関の関係なっていました。そして現在、都心３区の中古マンションは売却物件の在庫数はピークを迎えています。過去のデータでは不動産価格は下落するはずです。ところが不動産価格は下落に転じていないのです。在庫数が増え、成約数は減っているのに不動産の成約価格は逆に上昇しているのです。都心の中古マンションは３割以上値上がりし、すでに一次取得者が購入できる限度額を上回っている感があります。購入者が減少すれば価格は下落するはずなのになぜ下落しないのか？理由は３つ。１つは金融環境です。金融機関が貸し出しに積極的なのです。普通不動産価格が上昇し、過熱感が出てくれば金融機関は不動産向けの貸し出しに慎重になります。ところがマイナス金利の影響か、不動産価格が上昇しているのに一向に不動産向け融資に慎重になっている気配がありません。２つ目は購入するプレーヤーが増えていることです。都心の物件は外国人に好まれ常に需要が途切れず成約している感があります。値上がりした分の国内需要の減少分を外国人が埋めているとも言えます。３つ目は、やはり国内富裕層の増加でしょう。富裕層の絶対数の増加と、その財産の増加に伴い、相続対策としての不動産購入の増加があげられます。相続税評価額を減少させるには不動産の購入は欠かせません。但し、日本の高齢化問題を考えると賃借人が必ず付く都心の物件の購入が必須条件になるのです。
このような理由から、都心の不動産が下落に転ずるのは少し考え辛いのではないでしょうか。ひょっとしたら東京の都心の不動産は香港の不動産市況に近づいていくイメージを持ったほうが良いかもしれません。
