マンションの裁定取引
2012年09月20日
裁定取引を説明します。商品に二つの価格がある場合があります。たとえば、お茶の自動販売機、全国どこでも同じ金額ではありません。ある場所では、５００ｍｌのペットボトル１００円のところがある一方で同じ商品を３００円以上で売っている場所もあります。当然、場所によってかかる経費に違いがあります。街中の自動販売機と富士山の頂上にある自動販売機、商品を運ぶための手間が違いますからその分料金に上乗せされるのは当たり前です。しかし、それでは説明のつかない金額の違いがあることがあります。この理屈の上では説明のつかない金額の違い、価格のゆがみを利用して利益を取ろうとする取引を裁定取引といいます。よく株式などで、プロと言われる投資家が行っている手法です。
こういう二つの価格のゆがみを利用して行う不動産の裁定取引を紹介します。
中古マンション相場の傾向として空室は高く、オーナーチェンジ即ち賃借人がついている部屋は安いという傾向があります。これは、賃借人が住んでいる為部屋をすぐ使うことができない、部屋の中がどれほど汚れているか確認できない等の理由があります。しかしそれ以上に価格が離れてしまう原因があるのです。それは利回りです。どういうことかというと、空室の場合、その近隣の取引事例や新築のマンションとの比較で取引価格が決まりますが、オーナーチェンジのマンションの場合、いくらで貸しているかの要素がこれに加わります。そしてその要素が価格決定の重要な部分を占めるのです。買主は自分が住むためではなく持つことでどれだけのインカムゲインがあるのかに注目するのは当然です。ここに価格のゆがみが発生するのです。例えば、自分でマンションを買って住もうとする場合、皆さんはどこに重きを置きますか？ハード面では利便性、環境、ステータス、分譲デベロッパー、ソフト面では日当たり、眺望等多くの要素があります。しかし、賃貸で借りる場合の判断基準は買う時の基準とは異なります。物件によって異なりますが、なんといってもハード面では利便性、ソフト面では日当たりが一番に来ます。この認識のずれが価格に大きく反映されるのです。なぜならオーナーチェンジのマンションの取引価格は利回りが大きく影響します。いくら場所が良いからと言って低い利回りでは取引されません。これが空室の場合の取引価格と、オーナーチェンジの取引価格との差となるのです。
例えば北向きの部屋があるとします。賃貸で貸そうとすると、日当たりを気にする人が多いのも事実ですが、賃借人はずっと住むわけではありませんから近隣相場より多少安ければ決まります。ところがこれを買うという事になると、長期間住むことを前提にする人が多いので多少下げたくらいでは決まらないケースが多いのです。ここに価格のゆがみが発生します。また、高級住宅街のマンション場合、売買では相場は環境、ステータス性が、優先されます。しかし、賃貸ではそのような要素が賃貸相場のプレミアムになることが少なく賃料に反映されにくいのです。その為、賃料が安くなってしまい、販売時の価格が空室条件の部屋に比べ安くなってしまいます。ここでも価格のゆがみが発生するのです。
これは眺望重視のタワーマンションでも起こります。こういう様々なゆがみを利用し、ここに時間という要素を味方につけてマンション投資をするのが「マンションの裁定取引投資」です。これはある程度のノウハウが入りますが中古マンションを実際に売り買いしている専門家のアドバイスがあれば十分に可能です。こういう投資に興味のある方は、私どもの関連会社であるジーピーアセットが主催している「マンション投資講座」にご参加ください。わかりやすくご説明します。いずれにしても皆さんの信用力で銀行から低利で借り入れができるのです。この状況を使って資産作りをしない手はありません。ただし、投資マンションの新築はだめですよ。相場で動いている中古マンションじゃないと。
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