今年の不動産相場
2018年01月21日
この年末年始、日経平均株価が23,000円をつけ所謂バブル後の最高値を更新したこともあり、報道番組で今年は二十数年前のバブルの再来かと取り上げられていました。今年はどのような年になるのでしょうか。私の自分勝手な相場観を述べます。
都心部の中古マンション相場は、一言で言うと高値安定です。都心部のマンションは、この3年で3割程度値上がりしました。場所によってはそれ以上の値上がりをしている物件もあります。
この値上がりにより一般的なサラリーマンの年収では都心のマンションの購入が難しくなりました。今まで6000万が相場であった中古マンションが8000万になるわけですから購入を躊躇するのは当然です。その為、本来なら調整局面を迎えてもおかしくありません。事実、去年に入って都心のマンションの取引量は減少しました。取引量が減って来るということは買い手が減るということですから、需要と供給のバランスが崩れマンション相場が下がるはずです。ところが都心のマンション相場は全く下がらないのです。
何故なのか？理由は２つあります。１つは金融緩和が続いていること。日銀のマイナス金利に象徴されるように低金利が続き、マンションを所有することにデメリットが少ないことがあげられます。売り主は無理して売るなら賃貸で貸して保有する事を選択するようになり値段が下がらない原因となっているのです。
もう１つはプレーヤーが増えた事です。都心のマンションを日本人ではなく外国人が購入するようになりました。そしてその割合がここにきてどんどん増えてきているのではないかと思います。そもそも、ローンを組んで買うわけではない外国人の富裕層は不動産価格が２～３割上がろうとあまり気にしていません。（外国人の富裕層が買う不動産は条件が抜群に良い物件に限定されますが・・・）
この結果、都心のマンションは今年も若干の値上がりか、横ばいで、値下がりは考えられません。
では、都心以外の中古マンションはどうか？都心のマンションの値上がりにつられ場所によっては１～２割の値上がりをした都区部のマンション相場は横ばいか、若干の値下がりが起こるのではないでしょうか？都区部でも外国人が購入する話は聞きます。しかし、まだそれほどメインではないので日本人の購入が中心となる為、サラリーマンの平均年収が上がっていない以上不動産価格だけ値上がりするというのは考えにくいと思います。
いずれにしても、現在の不動産事情と２０年前のバブルの時代と比べて明らかに違うのは資産インフレが起きているのは一部のエリアだということです。２０年前は、東京で少し人気のある場所で中古マンションを所有していれば資産１億円を持っていることになっていました。現在ではそれはあり得ません。
不動産価格を左右するのは「希少性」の時代になったのです。
